아파트x빌라 채권최고액 근저당설정(등기부등본) 차이?

  아파트x빌라 채권최고액 

근저당설정 차이 on 등기부등본

안녕하세요! 태평양캐피탈입니다.

오늘은 가장 기본적이면서도 약간 혼동

스러운 등기부등본 상에 나타난 채권

최고액을 아파트와 빌라의 차이에

대하여 가볍게 알아볼께요.

  

 

 근정당설정vs채권최고액?

융자를 해준 채권자의 입장에서 장래에 생길 채권의 최고액(채권최고액)에 대하여 근저당을 설정하는 것을 말합니다. 이것은 채무자가 융자를 갚지 못했을때 발생하는 손해를 담보하고 그만큼의 부동산에 대한 권리를 가지고 있다는 것을 의미한다고 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

하지만, 이것도 아파트와

빌라 등 주택과는 차등적용합니다.

이유가 뭘까요?

 

 

아파트는, 통상 KB시세와 같이 객관적으로 아파트 즉, 부동산의 가치를 열람하고 평가를 할 수 있는 수단이 있습니다. 하지만, 빌라와 단독주택 등은 아파트에 비하여 거래물량이 한정적이고, 객관적인 시세의 열람 등을 확인할 수 있는 곳이 없어서 주로 감정평가를 기준으로 시세를 매깁니다.   따라서, 아파트와 빌라 등의 등기부등록상에 기재되는 근저당설정 채권최고액은 차등적용될 수 밖에 없습니다. 그 차이점은 다음에 따릅니다.   ▶아파트 채권최고액=융자금*120%    융자금 1억원*120%= 1.2억원   ▶빌라 채권최고액=융자금*130%    융자금 1억원*130%= 1.3억원   이제 어느정도 이해가 되셨으리라 생각됩니다. 이것을 좀더 응용해본다면 다음과 같은 생각을 해볼 수 있습니다.         예를들어서, A씨는 서울 OO지역으로 전세를 들어갑니다. 등기부등본을 떼어보니 등기분등록상 최권채고액이 2.4억원이 설정되어 있는 것을 확인할 수 있었습니다. KB 시세기준을 확인해 보니 5억원으로 확인되었습니다.이집은 안전할까요?         사실, 등기부등록부에 깨끗한 집을 들어가서 확정일자까지 받고나면 가장 안정성이 있겠지만, 위의 A씨의 경우는 서울지역이 최근 8·2부동산대책발표로 투기과열지구로 지정되어서 LTV DTI 강화가 되었습니다.   위의 A씨가 들어간 아파트의 시세를 기준으로 보면 LTV가 딱 2억원 즉, 시세*40%를 적용하면 2억원이 나오고, 여기에 채권최고액 120%를 적용하면 딱 2.4억원이 나옵니다.   이런 경우, 집 소유자가 LTV를 다 쓴 경우입니다. 투기과열지구로 지정되기전에는 LTV가 평균 1금융권에서 60%까지는 적용시켜줬으면 3억원까지는 가능했죠. 전세값이 1억원 이상이 나온다면, 안정성 측면에서는 다소 어려움이 있을 것입니다.   만일, 주인세대가 전세자금을 다른 곳에 사용하지 않고, 전세기간 2년이 다되었을 때 전세자금을 돌려받을 수 있겠지만, 그렇지 않다면 LTV가 꽉찬상태에서 즉시 돌려받기란 쉽지 않을수 있기 때문에 조심해야할 것입니다.